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        房產抵押貸款的利息計算和償還方式

         抵押融資也叫抵押放款或財產擔保放款,指銀行或其他金融 機構要求申請人提供一定的財產作為還款的物質保證而發放的融資。房產抵押融資則是銀行或其他金融機構以申請人提供房產或地產作為還款的物質保證的抵押融資。它是房地產信貸業務的主要形式,在融資業務中占據了重要地位。在房產抵押融資中,不轉移房屋的占有權、使用權、處分權和收益權,但產權人 和受押者都不能隨意處理房屋。


          房地產抵押融資根據利息計算和本金償還方式的不同,可以分為以下幾種:


              (1)漸進式抵押融資。這種融資是在償還期根據借貸人的收益水平規定合理的、不等的償還額,或每次還款額相同但還款的時間間隔逐漸變小。計算每分段還款期的還款增加幅度可由借貸雙方協商確定。


              (2)遞減式還款抵押融資。這是指先固定每個還款期所需償還的本金,然后以日息計算每期應付的利息。例如在第二個還款期時,從總融資額中扣除已還的本金,以此作基數來計算本期應付的利息。因此,借款人應付本息逐期相繼減少。


              (3)定息抵押融資。這是指金融機構在進行房地產抵押融資時,在整個還款期限內固定抵押融資利率的做法。這種抵押融資方法。對借貸人來說,好處是能夠準確地測算出他在未來的一段時間內的支出,但要承擔比目前市場利率還要高的抵押利率。這是因為通常金融機構為了減少風險,并不固定整個還款期的利率,只固定一段時間的利率水平。


              (4)重新協議利率抵押融資或滾動抵押融資。這是指抵押融資在還款期限內每隔3年、4年或5年,允許雙方重新協議抵押利率。有些金融機構將這種抵押形式與漸進式抵押融資相結合加以運用,吸取二者各自的優點。利用漸進式抵押融資可以減少初期償還金額,能夠促使更多的人利用抵押融資,而利用重新協議利率抵押融資可以使借款人在利率上升后將損失轉移給借貸人。但有時會給借貸人造成雙重不利的影響,即一方面利率上升增加了借貸人的還款負擔,另一方面漸進式抵押融資又有計劃地增加了借貸人的還款額。

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